Consideraciones previas a la adquisisción de inmuebles. Contaminación de suelos.

Al igual que cuando compramos una vivienda, previa a esta compra debemos tener en cuenta algunas consideraciones (cédula de habitabilidad, cargas,…) con el fin de realizar la compra con las máximas garantías tanto jurídicas como físicas, al adquirir un terreno o una parcela o, un inmueble en terreno industrial, además de comprobaciones de lindes o superficies, cargas, etc…debemos tener en cuenta otro condicionante importante: la posible contaminación del suelo.causas-y-consecuencias-del-suelo-contaminado

El objetivo de este texto es el de contemplar los aspectos vinculados con el uso pasado de un suelo que puedan repercutir en el nuevo propietario desde el punto de vista de responsabilidades ligadas a la contaminación de suelos. No se pretende en este texto tratar el tema de contaminación en si ni procesos de recuperación.

El primer paso será entonces conocer si en el emplazamiento de la parcela o inmueble que queremos adquirir se han desarrollado en algún momento actividades potencialmente contaminantes (APC).

¿Y cuáles son consideradas como actividades potencialmente contaminantes?

Las Actividades Potencialmente Contaminantes (APC), son aquellas actividades de uso industrial o comercial en las que, ya sea por el manejo de sustancias peligrosas ya sea por la generación de residuos, pueden contaminar el suelo. Esta definición así como la lista de las APC se incluyen en el anexo I del Real Decreto 9/2005. También se consideran como APC cualquier actividad listada o no en este anexo en la que se dé al menos una de las siguientes premisas: que se produzca, maneje o almacene más de 10 Tn/año de una o varias sustancias incluidas en el RD 363/1995 o que disponga de un almacenamiento de combustible para uso propio con un volumen total de almacenamiento ≥ 50.000 l y registre un consumo anual medio superior a 300.000 l de combustible.

¿Cómo se controla o recoge la información asociada a un suelo en el que se desarrolla, se ha desarrollado o se va a desarrollar una APC?

El instrumento de recogida de esta información son los informes preliminares de situación, los informes complementarios e informes periódicos. Estos informes son obligatorios para el titular de las APC o propietario del suelo, para el cumplimiento del RD 9/2005, en los casos que posteriormente se indican y también a requerimiento de la Administración.

Los informes preliminares de situación, tienen como objetivo la evaluación de modo específico de que se hayan producido o se puedan producir en el futuro episodios de contaminación de suelos. Se trata de tener la máxima información de interés posible sin que se tenga que hacer un gasto adicional importante no siendo, en la mayoría de los casos necesario, presentar informes que supongan un estudio más detallado.

Para un estudio más detallado están los informes complementarios, cuando se sospeche que pueda existir contaminación o bien cuando cuando sea necesario para descartar esta circunstancia.

Los informes periódicos darán continuidad a las tareas de vigilancia.

¿Qué tipos de informe recoge el RD 9/2005?

Informe preliminar de situación. Obligados a presentarlo los titulares de APC, tanto para instalaciones activas como para nuevas APC. Viene regulado en el Anexo II del RD 9/2005. El contenido de dicho informe es fijado por la Comunidad Autónoma correspondiente y en el caso de Aragón el modelo  normalizado de Informe Preliminar de Situación se aprueba en la Orden de 14 de junio de 2006. Las instrucciones y reglas que permiten la cumplimentación de este Informe, se encuentran disponibles en el sitio web http://calidadambiental.aragon.es. Se trata de un informe preventivo para tener información de cómo actúa la APC, que permite establecer si dicha APC puede ser origen de contaminación del suelo.

Informes complementarios: a requerimiento de la administración. La información solicitada puede referirse tanto a la actividad desarrollada como a las características físicas del suelo, por lo que esta información puede ser solicitada a los propietarios del suelo y/ o a los titulares de la APC. Estos informes complementarios podrán ser de datos, de caracterización analítica (cuando se detectan indicios de contaminación) y de caracterización detallada (si se ha confirmado tras la realización de informes complementarios analíticos o informes de situación de caracterización analítica, la presencia de algún contamínante en el suelo en una concentración superior al Nivel Genérico de Referencia (NGR) o con más de 50 mg/Kg de TPH (Hidrocarburos Totales de Petróleo)).

Informes de situación: Estos informes podrán ser caracterización analítica o caracterización detallada.

Según el artículo 3.4 del RD 5/2009 estarán obligados a presentarlos los titulares de APC para el establecimiento de una nueva APC, ampliación de una APC o clausura de una APC. De esta manera se podrá valorar la calidad del suelo en el momento en que este hecho se produzca.

Según el artículo 3.5 del RD 5/2009 estarán obligados a presentarlos los propietarios del suelo donde se haya desarrollado una APC en el pasado y se proyecte la implantación nuevas actividades económicas no APC o se vaya a dar al suelo un uso distinto al que tenía. En este caso lo habitual será que se presenten junto con la documentación exigida para la obtención de licencias o autorizaciones para la obtención de las correspondientes licencias de actividad.

Informes periódicos de situación y de control y seguimiento. Estos serán requeridos por la administración a los titulares de APC del suelo activas y su contenido y periodicidad vendrá indicado por cada Comunidad Autónoma.

¿Cuáles son los casos en los que debe presentarse un Informe preliminar de situación o un informe de situación del suelo según el artículo 3 del RD 9/2005?

  1. Cuando se realizan actividades potencialmente contaminantes (APC)
  2. Establecimiento de una nueva APC
  3. Ampliación o modificación sustancial de una APC
  4. Clausura de una APC
  5. Establecimiento de otra actividad (diferente de las APC) en el suelo en el que se desarrolló una APC
  6. Cambio del uso en el que se desarrolló una APC

¿Cuáles son las obligaciones del propietario de un suelo en el que se ha desarrollado en algún momento una APC si quiere solicitar una licencia o autorización de una nueva actividad no APC o un nuevo uso del suelo?

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Fig. 1

  • “Los propietarios de los suelos en los que se haya desarrollado en el pasado alguna APC estarán obligados a presentar un informe de situación cuando se solicite una licencia o autorización para el establecimiento de alguna actividad diferente de las APC o que suponga un cabio de uso”. Artículo 3.5 del RD 9/2005.
    • Por ejemplo, imaginemos que queremos construir una nave almacén de material deportivo en una parcela de uso industrial en la que se desarrolló una APC: Con el fin de determinar si existen afecciones de actividades anteriores, los propietarios están obligados a presentar el correspondiente informe de situación con caracterización analítica si así se requiere, que permitirá determinar si hay afección previa y que en el caso de que no se detecte servirá para definir la situación pre-operacional.
    • Cambio de uso del suelo (por ejemplo a residencial). En este caso, y dado que se habrá producido o se producirá una tramitación de un Plan Urbanístico se incluirá un Informe de caracterización de la calidad del suelo en el ámbito a desarrollar, en orden a determinar la viabilidad de los usos previstos. Este informe de situación con caracterización analítica, se incluirá en el estudio ambiental que acompañe a los documentos a someter a informe previo de análisis ambiental.
  • De esta forma, se considera como responsable del estado del suelo en el momento de la solicitud de licencia o autorización al propietario en ese momento. De ahí la importancia de saber que compramos y en qué condiciones.
  • Tanto para el supuesto de un cambio de actividad económica (a una no considerada APC) como para un cambio de uso del suelo, el RD 9/2005, no impone ninguna condición sobre el uso actual del suelo. Sin embargo, y aunque no es acerca de lo que este articulo trata, si la nueva actividad es una APC, el titular de esta nueva actividad estaría obligado a presentar informes de situación con el fin de que la administración correspondiente conociera la posibilidad de que esta APC actual pueda contaminar el suelo. Artículos 3.1 y 3.4 del RD 9/2005.
paginas-desdeguia_tecnica_rd-9-2005

Fig. 2

¿Cuáles son las obligaciones del propietario de un suelo en el que se ha desarrollado en algún momento una APC antes de la transmisión del inmueble?

  • Los propietarios de fincas en los que se haya realizado alguna APC, estarán obligados a declararlo en las escrituras públicas cuando se realice una transmisión de derechos sobre estas. Y esta declaración se hará constar en el Registro de la Propiedad. Articulo 33 de la Ley 22/2011 y Artículo 8.1 del RD 9/2005.
  • De esta manera se advierte al posible comprador para que realice un estudio de la calidad del suelo previo a la compra-venta, ya que una vez sea el propietario todas las cargas ambientales de la finca serán de su responsabilidad.

¿Cuáles son las pautas para la declaración de un suelo contaminado?

En base a la documentación presentada y la evaluación del contenido informativo la administración debe determinar si hay indicios de contaminación del suelo relacionados con APC o con otros orígenes. El Artículo 4 del RD 9/2005 establece que la información a partir de la cual se puede iniciar un procedimiento de declaración de suelo contaminado puede proceder de cualquier fuente de información disponible. Es decir, a partir de los informes preliminares, complementarios, periódicos o de denuncias, evidencias, sospechas documentales, etc, aunque no tengan relación con ninguna APC.

Los criterios para establecer si un suelo está o no contaminado se fijan en el Anexo III del RD mencionado y la valoración de toda la información recogida se realizará teniendo en cuenta el objeto de protección: la salud humana o los ecosistemas.  El procedimiento de declaración debe ser establecido por cada Comunidad Autónoma para su territorio.

Resumiendo, ¿Cuáles son las medidas a tener en cuenta antes de adquirir una finca de la que tengamos sospecha de su anterior uso?

En primer lugar, la consulta al Registro de la Propiedad mediante solicitud de Nota Simple. Como ya hemos indicado, el propietario de una finca donde se ha realizado una APC está obligado a declarar esta circunstancia en las escrituras públicas que documenten la transmisión de derechos sobre aquellas.

Si se comprueba en la documentación registral que en esta parcela se realizó una APC, deberá de tenerse en cuenta la obligatoriedad de tener que presentar informes de situación en determinadas condiciones.

Dicho todo esto, si vamos a adquirir o hemos adquirido una parcela sobre la que si existe documentación registral en la que se anota que en ese suelo se realizaron APC, o se tienen sospechas aunque no este reistrado, que en ella hubo actividades industriales o de otro tipo susceptibles de corresponder al grupo considerado, será recomendable el realizar algunos trabajos además de los estrictamente obligatorios de la calidad del suelo, en vista de las consecuencias expuestas en el artículo 8 del Real Decreto:

1-Visita a la parcela, con una exploración superficial teniendo en cuenta datos actuales e históricos de las actividades realizadas. 2-Muestreo de suelos y agua mediante la realización de catas o sondeos y medición de compuestos volátiles si así se considera. 3. Realización de un informe que exponga todos los resultados de caracterización obtenidos que determinará si el suelo presenta o no algún grado o indicio de contaminación, delimitando las zonas afectas. 4. Valoración del riesgo (Anexo IV del RD 9/2005). Dependiendo del uso que tiene el suelo y si afectara a la salud humana o al ecosistema en función de las concentraciones de contaminantes detectadas se valorara este riesgo. 5. Alternativas de recuperación. Se establecerán una serie de alternativas  técnicas y económicamente viables para alcanzar los objetivos de recuperación de la calidad ambiental de los suelos.

En el punto 2 los resultados analíticos obtenidos del muesuelo-no-alteradostreo deberán permitir la comparación directa con los niveles genéricos de referencia (NGR) establecidos en anexo V y VI del RD 5/2006 y que cada Comunidad Autónoma determinará teniendo en cuenta el uso actual y futuro del suelo. Deberá determinarse el objeto de protección y uso del suelo o los organismos que se han de proteger y la valoración de riesgos (si este riesgo es aceptable o no). En el Anexo IV del mencionado decreto se establecen unos criterios que pueden hacer sospechar que puede existir contaminación aunque no son determinantes.

El objetivo de este texto, tal y como ya comentamos, va enfocado fundamentalmente a la prevención ante una futura compra de un inmueble susceptible de haber desarrollado APC y las obligaciones y responsabilidades que puede llevar. El desarrollo y proceso para determinar si un suelo puede o no estar contaminado y si resulta estarlo el proyecto de recuperación será objeto de otro texto.

Normativa empleada.

Real Decreto RD 9/2005 de 14 de enero por el que se establece la relacción de actividades potencialmente contaminates del suelo y los criterios estandares para la declaración de suelos contaminados.

Orden de 14 de junio del Departamento de Medio Ambiente, por la que se aprueba el modelo normalizado del Informe Preliminar de Situación de suelos en la Comunidad Autonoma de Aragón.

Ley 22/2011 de 28 de julio, de residuos y suelo contaminados.

Figuras: Figura 1 y 2. Extraída de la Guía Técnica de aplicación del RD 9/2005

AVISO: Estos comentarios no son textos legales oficiales, únicamente es un instrumento de orientación para una mejor compresión de la legislación medioambiental básica, por lo que OfiGeo no asume responsabilidad alguna en relación con la información incluida en estas páginas

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