Consideraciones previas a la adquisisción de inmuebles. Contaminación de suelos.

Al igual que cuando compramos una vivienda, previa a esta compra debemos tener en cuenta algunas consideraciones (cédula de habitabilidad, cargas,…) con el fin de realizar la compra con las máximas garantías tanto jurídicas como físicas, al adquirir un terreno o una parcela o, un inmueble en terreno industrial, además de comprobaciones de lindes o superficies, cargas, etc…debemos tener en cuenta otro condicionante importante: la posible contaminación del suelo.causas-y-consecuencias-del-suelo-contaminado

El objetivo de este texto es el de contemplar los aspectos vinculados con el uso pasado de un suelo que puedan repercutir en el nuevo propietario desde el punto de vista de responsabilidades ligadas a la contaminación de suelos. No se pretende en este texto tratar el tema de contaminación en si ni procesos de recuperación.

El primer paso será entonces conocer si en el emplazamiento de la parcela o inmueble que queremos adquirir se han desarrollado en algún momento actividades potencialmente contaminantes (APC).

¿Y cuáles son consideradas como actividades potencialmente contaminantes?

Las Actividades Potencialmente Contaminantes (APC), son aquellas actividades de uso industrial o comercial en las que, ya sea por el manejo de sustancias peligrosas ya sea por la generación de residuos, pueden contaminar el suelo. Esta definición así como la lista de las APC se incluyen en el anexo I del Real Decreto 9/2005. También se consideran como APC cualquier actividad listada o no en este anexo en la que se dé al menos una de las siguientes premisas: que se produzca, maneje o almacene más de 10 Tn/año de una o varias sustancias incluidas en el RD 363/1995 o que disponga de un almacenamiento de combustible para uso propio con un volumen total de almacenamiento ≥ 50.000 l y registre un consumo anual medio superior a 300.000 l de combustible.

¿Cómo se controla o recoge la información asociada a un suelo en el que se desarrolla, se ha desarrollado o se va a desarrollar una APC?

El instrumento de recogida de esta información son los informes preliminares de situación, los informes complementarios e informes periódicos. Estos informes son obligatorios para el titular de las APC o propietario del suelo, para el cumplimiento del RD 9/2005, en los casos que posteriormente se indican y también a requerimiento de la Administración.

Los informes preliminares de situación, tienen como objetivo la evaluación de modo específico de que se hayan producido o se puedan producir en el futuro episodios de contaminación de suelos. Se trata de tener la máxima información de interés posible sin que se tenga que hacer un gasto adicional importante no siendo, en la mayoría de los casos necesario, presentar informes que supongan un estudio más detallado.

Para un estudio más detallado están los informes complementarios, cuando se sospeche que pueda existir contaminación o bien cuando cuando sea necesario para descartar esta circunstancia.

Los informes periódicos darán continuidad a las tareas de vigilancia.

¿Qué tipos de informe recoge el RD 9/2005?

Informe preliminar de situación. Obligados a presentarlo los titulares de APC, tanto para instalaciones activas como para nuevas APC. Viene regulado en el Anexo II del RD 9/2005. El contenido de dicho informe es fijado por la Comunidad Autónoma correspondiente y en el caso de Aragón el modelo  normalizado de Informe Preliminar de Situación se aprueba en la Orden de 14 de junio de 2006. Las instrucciones y reglas que permiten la cumplimentación de este Informe, se encuentran disponibles en el sitio web http://calidadambiental.aragon.es. Se trata de un informe preventivo para tener información de cómo actúa la APC, que permite establecer si dicha APC puede ser origen de contaminación del suelo.

Informes complementarios: a requerimiento de la administración. La información solicitada puede referirse tanto a la actividad desarrollada como a las características físicas del suelo, por lo que esta información puede ser solicitada a los propietarios del suelo y/ o a los titulares de la APC. Estos informes complementarios podrán ser de datos, de caracterización analítica (cuando se detectan indicios de contaminación) y de caracterización detallada (si se ha confirmado tras la realización de informes complementarios analíticos o informes de situación de caracterización analítica, la presencia de algún contamínante en el suelo en una concentración superior al Nivel Genérico de Referencia (NGR) o con más de 50 mg/Kg de TPH (Hidrocarburos Totales de Petróleo)).

Informes de situación: Estos informes podrán ser caracterización analítica o caracterización detallada.

Según el artículo 3.4 del RD 5/2009 estarán obligados a presentarlos los titulares de APC para el establecimiento de una nueva APC, ampliación de una APC o clausura de una APC. De esta manera se podrá valorar la calidad del suelo en el momento en que este hecho se produzca.

Según el artículo 3.5 del RD 5/2009 estarán obligados a presentarlos los propietarios del suelo donde se haya desarrollado una APC en el pasado y se proyecte la implantación nuevas actividades económicas no APC o se vaya a dar al suelo un uso distinto al que tenía. En este caso lo habitual será que se presenten junto con la documentación exigida para la obtención de licencias o autorizaciones para la obtención de las correspondientes licencias de actividad.

Informes periódicos de situación y de control y seguimiento. Estos serán requeridos por la administración a los titulares de APC del suelo activas y su contenido y periodicidad vendrá indicado por cada Comunidad Autónoma.

¿Cuáles son los casos en los que debe presentarse un Informe preliminar de situación o un informe de situación del suelo según el artículo 3 del RD 9/2005?

  1. Cuando se realizan actividades potencialmente contaminantes (APC)
  2. Establecimiento de una nueva APC
  3. Ampliación o modificación sustancial de una APC
  4. Clausura de una APC
  5. Establecimiento de otra actividad (diferente de las APC) en el suelo en el que se desarrolló una APC
  6. Cambio del uso en el que se desarrolló una APC

¿Cuáles son las obligaciones del propietario de un suelo en el que se ha desarrollado en algún momento una APC si quiere solicitar una licencia o autorización de una nueva actividad no APC o un nuevo uso del suelo?

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Fig. 1

  • “Los propietarios de los suelos en los que se haya desarrollado en el pasado alguna APC estarán obligados a presentar un informe de situación cuando se solicite una licencia o autorización para el establecimiento de alguna actividad diferente de las APC o que suponga un cabio de uso”. Artículo 3.5 del RD 9/2005.
    • Por ejemplo, imaginemos que queremos construir una nave almacén de material deportivo en una parcela de uso industrial en la que se desarrolló una APC: Con el fin de determinar si existen afecciones de actividades anteriores, los propietarios están obligados a presentar el correspondiente informe de situación con caracterización analítica si así se requiere, que permitirá determinar si hay afección previa y que en el caso de que no se detecte servirá para definir la situación pre-operacional.
    • Cambio de uso del suelo (por ejemplo a residencial). En este caso, y dado que se habrá producido o se producirá una tramitación de un Plan Urbanístico se incluirá un Informe de caracterización de la calidad del suelo en el ámbito a desarrollar, en orden a determinar la viabilidad de los usos previstos. Este informe de situación con caracterización analítica, se incluirá en el estudio ambiental que acompañe a los documentos a someter a informe previo de análisis ambiental.
  • De esta forma, se considera como responsable del estado del suelo en el momento de la solicitud de licencia o autorización al propietario en ese momento. De ahí la importancia de saber que compramos y en qué condiciones.
  • Tanto para el supuesto de un cambio de actividad económica (a una no considerada APC) como para un cambio de uso del suelo, el RD 9/2005, no impone ninguna condición sobre el uso actual del suelo. Sin embargo, y aunque no es acerca de lo que este articulo trata, si la nueva actividad es una APC, el titular de esta nueva actividad estaría obligado a presentar informes de situación con el fin de que la administración correspondiente conociera la posibilidad de que esta APC actual pueda contaminar el suelo. Artículos 3.1 y 3.4 del RD 9/2005.
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Fig. 2

¿Cuáles son las obligaciones del propietario de un suelo en el que se ha desarrollado en algún momento una APC antes de la transmisión del inmueble?

  • Los propietarios de fincas en los que se haya realizado alguna APC, estarán obligados a declararlo en las escrituras públicas cuando se realice una transmisión de derechos sobre estas. Y esta declaración se hará constar en el Registro de la Propiedad. Articulo 33 de la Ley 22/2011 y Artículo 8.1 del RD 9/2005.
  • De esta manera se advierte al posible comprador para que realice un estudio de la calidad del suelo previo a la compra-venta, ya que una vez sea el propietario todas las cargas ambientales de la finca serán de su responsabilidad.

¿Cuáles son las pautas para la declaración de un suelo contaminado?

En base a la documentación presentada y la evaluación del contenido informativo la administración debe determinar si hay indicios de contaminación del suelo relacionados con APC o con otros orígenes. El Artículo 4 del RD 9/2005 establece que la información a partir de la cual se puede iniciar un procedimiento de declaración de suelo contaminado puede proceder de cualquier fuente de información disponible. Es decir, a partir de los informes preliminares, complementarios, periódicos o de denuncias, evidencias, sospechas documentales, etc, aunque no tengan relación con ninguna APC.

Los criterios para establecer si un suelo está o no contaminado se fijan en el Anexo III del RD mencionado y la valoración de toda la información recogida se realizará teniendo en cuenta el objeto de protección: la salud humana o los ecosistemas.  El procedimiento de declaración debe ser establecido por cada Comunidad Autónoma para su territorio.

Resumiendo, ¿Cuáles son las medidas a tener en cuenta antes de adquirir una finca de la que tengamos sospecha de su anterior uso?

En primer lugar, la consulta al Registro de la Propiedad mediante solicitud de Nota Simple. Como ya hemos indicado, el propietario de una finca donde se ha realizado una APC está obligado a declarar esta circunstancia en las escrituras públicas que documenten la transmisión de derechos sobre aquellas.

Si se comprueba en la documentación registral que en esta parcela se realizó una APC, deberá de tenerse en cuenta la obligatoriedad de tener que presentar informes de situación en determinadas condiciones.

Dicho todo esto, si vamos a adquirir o hemos adquirido una parcela sobre la que si existe documentación registral en la que se anota que en ese suelo se realizaron APC, o se tienen sospechas aunque no este reistrado, que en ella hubo actividades industriales o de otro tipo susceptibles de corresponder al grupo considerado, será recomendable el realizar algunos trabajos además de los estrictamente obligatorios de la calidad del suelo, en vista de las consecuencias expuestas en el artículo 8 del Real Decreto:

1-Visita a la parcela, con una exploración superficial teniendo en cuenta datos actuales e históricos de las actividades realizadas. 2-Muestreo de suelos y agua mediante la realización de catas o sondeos y medición de compuestos volátiles si así se considera. 3. Realización de un informe que exponga todos los resultados de caracterización obtenidos que determinará si el suelo presenta o no algún grado o indicio de contaminación, delimitando las zonas afectas. 4. Valoración del riesgo (Anexo IV del RD 9/2005). Dependiendo del uso que tiene el suelo y si afectara a la salud humana o al ecosistema en función de las concentraciones de contaminantes detectadas se valorara este riesgo. 5. Alternativas de recuperación. Se establecerán una serie de alternativas  técnicas y económicamente viables para alcanzar los objetivos de recuperación de la calidad ambiental de los suelos.

En el punto 2 los resultados analíticos obtenidos del muesuelo-no-alteradostreo deberán permitir la comparación directa con los niveles genéricos de referencia (NGR) establecidos en anexo V y VI del RD 5/2006 y que cada Comunidad Autónoma determinará teniendo en cuenta el uso actual y futuro del suelo. Deberá determinarse el objeto de protección y uso del suelo o los organismos que se han de proteger y la valoración de riesgos (si este riesgo es aceptable o no). En el Anexo IV del mencionado decreto se establecen unos criterios que pueden hacer sospechar que puede existir contaminación aunque no son determinantes.

El objetivo de este texto, tal y como ya comentamos, va enfocado fundamentalmente a la prevención ante una futura compra de un inmueble susceptible de haber desarrollado APC y las obligaciones y responsabilidades que puede llevar. El desarrollo y proceso para determinar si un suelo puede o no estar contaminado y si resulta estarlo el proyecto de recuperación será objeto de otro texto.

Normativa empleada.

Real Decreto RD 9/2005 de 14 de enero por el que se establece la relacción de actividades potencialmente contaminates del suelo y los criterios estandares para la declaración de suelos contaminados.

Orden de 14 de junio del Departamento de Medio Ambiente, por la que se aprueba el modelo normalizado del Informe Preliminar de Situación de suelos en la Comunidad Autonoma de Aragón.

Ley 22/2011 de 28 de julio, de residuos y suelo contaminados.

Figuras: Figura 1 y 2. Extraída de la Guía Técnica de aplicación del RD 9/2005

AVISO: Estos comentarios no son textos legales oficiales, únicamente es un instrumento de orientación para una mejor compresión de la legislación medioambiental básica, por lo que OfiGeo no asume responsabilidad alguna en relación con la información incluida en estas páginas

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EL AÑO SIN VERANO. La erupción del Tambora.

En 1815 el monte Tambora en Indoneisa, uno de los volcanes más importantes del mundo, que llevaba dando muestras de actividad desde 181Monte Tambora2, fue protagonista de la erupción más grande observada por el hombre, alcanzando un Índice de Explosividad Volcánica de 7. Los flujos piroclásticos cubrieron toda la península llegando al mar, y devastando las tierras de cultivo, causando más de 60.000 víctimas. Se escuchó a más de 2500 kilómetros de distancia y la ceniza cayó a más de 600 kilómetros de allí. Causo un tsunami de tamaño moderado que azotó las costas de varias islas en Indonesia (se estima murieron 4600 personas), con una altura de hasta 4 metros.

Arrojó a la atmósfera más de un millón y medio de toneladas métricas de polvo. Las partículas más pesCaldera volcán Tamboraadas de ceniza cayeron de nuevo al suelo después de una o dos semanas, pero las más finas permanecieron en la atmósfera desde unos meses hasta años después. El dióxido de azufre que escupió a la atmósfera se combinó con agua yacabó convertido en ácido sulfúrico. Una capa de este ácido evitó que llegara toda la energía del Sol. El viento esparció estas partículas alrededor del mundo creando fenómenos ópticos. El color del cielo durante las puestas de sol aparecía naranja o rojo cerca del horizonte y violeta o rosa por encima. Como es normal tras una erupción volcánica fuerte, las temperaturas mundiales descendieron debido a la reducción de la luz del Sol en el Hemisferio Norte. Tambora_explosionEl frío reinó en invierno, pero también en primavera y en verano de 1816. Se conoce como el “año sin verano” debido a los efectos de la erupción sobre el clima de Europa y América del Norte. Se perdieron cosechas y el ganado murió en gran parte del hemisferio norte, lo que condujo a una de las peores hambrunas del siglo XIX.

Fue William J. Humphreys, un climatólogo americano, quien en 1920, estableció la relación entre ambos fenómenos y explicó que el velo de polvo que formaban las partículas suspendidas había reflejado la luz del sol.

En este enlace, capitulo emitido en el programa tres 14 con la explicación del geólogo Francisco Anguita. Entre los minutos 3.44 y 11.16.

El escarabajo verde – Ciclo volcánico 2. Cuando la ciencia amenaza

Vídeo

Muchas veces todos los acontecimientos ligados a la actividad de la Tierra se tratan de manera exagerada con el fin de crear mas espectacularidad. Parece que si algo no va vinculado a una catástrofe, entonces no tiene tanto interés. En las películas, documentales, etc, en muchas ocasiones se presenta a los geólogos como exploradores en tierras inhóspitas. Y puede que aveces sea así, pero la mayoría son científicos que basan sus teorías en años de estudio y en pruebas científicas no tan espectaculares. En este documental de TVE, El escarabajo Verde fue a La Palma para realizar un contrareportaje con verdaderos científicos y encontrarse con la realidad geológica, pero también social, de la isla, deliberadamente ignorada por ‘HORIZON’.

http://www.rtve.es/alacarta/videos/el-escarabajo-verde/escarabajo-verde-ciclo-volcanico-2-cuando-ciencia-amenaza/1293940/

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INYECCIONES COMO SOLUCIÓN PARA MINIMIZAR PATOLOGÍAS EN RELLENOS

Con la expansión de las ciudades que se ha producido en los últimos años, se han creado nuevos barrios donde se han levantado bloques de viviendas con 2 ó 3 sótanos, y que disponen de una zona comunitaria interior destinada a un uso recreativo con piscinas y jardines.

En gran parte de los casos, para la ejecución de los sótanos se han excavado grandesAsiento zona cesped taludes hasta la cota de cimentación, dejando sin tocar el terreno natural en las zonas interiores donde posteriormente se situaran las zonas comunitarias.

Una vez acabada la ejecución del muro del sótano, en la mayoría de estas obras se ha realizado un relleno del trasdós con los materiales excavados hasta alcanzar la cota de planta baja.

Esto ha ocasionado que a veces el material con el que se ha asiento pavimentorellenado y del que se disponía no fuera el adecuado, por tratarse de materiales finos sin esqueleto granular, como ocurrió en el caso que aqui planteamos. La propia morfologia del hueco a rellenar entre el trasdos y el terreno natural sin tocar, ha hecho que no se haya realizado una compactación adecuada de estos materiales en su puesta en obra, al menos en las capas más profundas.

Finalmente, la puesta en uso de estas zonas comunitarias con piscinas y jardines con abundante riego, con ciertas pendientes hacia zonas concretas y la no existencia de un sistema de evacuación de aguas superficiales, pueden provocar patologías, que se originan como consecuencia de la combinación de varios factores, la presencia de un importante espesor de rellenos constituido por un material poco adecuado por la gran presencia de finos y escaso esqueleto granular, una deficiente o nula compactación del mismo y el vertido de agua al mismo procedente tanto de los riegos del césped como del agua de lluvia y las posibles pérdidas de los servicios que atraviesan la zona. De esta manera a la hora de plantear una posible solución esta debe ir encaminada a paliar estas deficiencias mencionadas.

En primer lugar se deben adoptar medidas para evitar o minorar cualquier infiltración de agua al nivel de rellenos, ya que dada su mayor permeabilidad ésta tendera a circular hacia ésta zona provocando un colapso del material de relleno, en el que dada su escasa compactación se producirá también arrastré de partículas finas que acelerarán el proceso. Entendemos que se deberían minimizar los riegos de jardines y evitando como ya se ha dicho, la infiltración de agua hacia la zona del trasdós. En este sentido puede ser aconsejable tomar medidas como diseñar la zona de embaldosado con pendientes hacia fuera de esta zona, saneamientos fácilmente observables o colgados, utilizar tuberías y juntas flexibles del tipo P.V.C. y similares con arquetas impermeables de hormigón o de fibrocemento, en resumen, tener en cuenta cualquier medida que permita minimizar el aporte de agua al subsuelo.

El otro factor apuntado anteriormente es la naturaleza del nivel de rellenos y  su deficiente compactación, que hace que las  propiedades mecánicas de los mismos sean muy irregulares. En general suelen presentar una compacidad baja, índice de huecos muy alto, trabazón interna pero sin cohesión, compresibilidades muy altas y periodos de asentamientos muy largos. Dadas estas condiciones esto implicaría en un principio que como mejor solución sería la sustitución por un material adecuado que fuera posteriormente controlado y compactado. No obstante y dadas las particularidades de este tipo de obras y, el gran espesor de relleno a sanear, en la práctica se podría optar por realizar actuaciones que produjeran una mejora en los parámetros resistentes del terreno, que fueran lo suficientes para que unido a la medida anteriormente mencionada posibilitara el cese del asiento de los rellenos, ya que, en principio, hay que tener en cuenta que las solicitaciones de carga para la zona  suelen ser muy bajas.

Según la siguiente tabla extraída de la “Guia de cimentaciones en carreteras”, para conseguir la mejora de los diferentes parámetros de un suelo, pueden elegirse entre los siguientes procedimientos clásicos. Aunque casi todas las guías consultadas y las soluciones disponibles consideran la mejora de un terreno natural, generalmente deficiente, debe recordarse que en este caso se trataría de la mejora de un suelo aportado con una compactación deficiente. A continuación se exponen estos métodos según la citada guía:

Guia de cimentaciones en carreteras

En el caso que proponemos como ejemplo, el material utilizado para el relleno del trasdos es un material fino, limos y arenas con algo de plasticidad. Con la mejora del terreno se pretendería conseguir un aumento de los parámetros resistentes y una disminución de la deformabilidad. Si consideramos que, por un lado, la solicitación de carga es pequeña, y por otro que, la zona de actuación es de dimensiones reducidas y limitada por la edificación, entendemos que una posible solución sería realizar una actuación mediante una malla de inyecciones que provoque una mejora del terreno por desplazamiento, para este caso concreto.

Dada la naturaleza del terreno sobre el que en este caso se propone actuar, rellenos de material fino, podría recurrirse al empleo de inyecciones de baja movilidad, como un mortero de granulometría fina con poca proporción de agua, que haga que presente una viscosidad tal que al ser inyectado a alta presión no rompa el terreno ni rellene los poros, generando columnas de  bulbos de inyección dentro del relleno, que provoque un aumento de la compacidad del terreno y su tensión efectiva, así como una disminución de la deformabilidad.inyecciones suelo

En cualquier caso, en este post, se ha especificado como ejemplo un caso de un suelo en concreto. Para cada tipo de terreno debe definirse una solución adecuada. Ademas dada la problemática de este tipo de situaciones, normalmente será necesario adoptar un conjunto de soluciones y no una sola, que consigan minorar, en la mayor medida posible el desarrollo de patologías.

Inyecciones. Según el articulo 676 “Inyecciones”, del Pliego de Prescripciones Técnicas Generales para Obras de Carreteras y Puentes PG-3, existen diferentes tipos de inyección con distintos procesos.

Tipos de inyección:

Impregnación, Relleno de fisuras, Relleno de huecos, Inyección por compactación, Fracturación hidraúlica.

Procesos de inyección:

Inyección desde la boca de perforación, Inyección por fases descendentes, Inyección por fases ascendentes, Inyección por fases repetitivas mediante tubos manguito

Materiales de inyección:

Conglomerantes hidraúlicos, Materiales arcillosos, Arenas y filleres, Agua, Productos químicos, Lechadas

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